5月19日下午，北京市丰台区太平桥城中村改造项目A区FT00-0608-0001地块迎来现场竞拍。经过长达151轮的激烈竞价，保利发展最终以41.544亿元的价格力压建发、招商蛇口和厦门国贸，成功将该地块收入囊中，溢价率达15.4%。 据测算，扣除配建面积后，该地块住宅部分楼面价约6.67万元/平方米，一举刷新了丰台丽泽板块的楼面价纪录。这一价格甚至超过了中海丽金府此前6.2万元/平方米的拿地楼面价。 此次竞拍堪称今年北京土地市场最激烈的一场争夺。该地块规划建筑面积72078平方米，起始价36亿元，起始综合楼面价约49946元/平方米。现场竞价环节火药味十足，开拍不到20分钟举牌次数便超过100轮，最终在151轮竞价后，保利发展成功突围。 值得关注的是，此次拿地标志着保利发展在时隔一年后重返北京土地市场。保利上一次在北京成功拿地还要追溯到2025年5月底，当时保利发展与北京建工组成联合体，以45.45亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块。该项目已发展为“保利熙瑞”，定位“低密藏品大宅”，主推165—275平方米面积段产品，目前已取得预售许可证。 从区位条件来看，丰台太平桥地块具有独特的地段优势。该地块位于二环至三环之间的太平桥街道，地理位置得天独厚。交通方面，步行500至600米可达地铁9号线六里桥东站，1公里范围内还有地铁7号线湾子站，周边公交线路密集，并能快速接入京港澳高速，出行便利性十分突出。 生活配套方面，新年华购物中心近在咫尺，北京世纪坛医院、莲花池公园等生活服务设施均在步行可达范围内。此外，该地块虽然行政归属为丰台区，但实际位置更靠近丰台、西城、海淀三区交界处，尤其与西城区联系紧密，未来有望吸引一批“学在海淀/西城，住在丰台”的改善型购房群体，同时也能承接丽泽商务区的职住平衡需求。 此次出让地块的另一大亮点是容积率指标的显著优化。在最初供地计划中，该地块容积率高达2.4至2.63，规划建筑面积约9.8万平方米；而在进入预申请阶段后，建筑面积被调减至7.21万平方米，容积率大幅降至2.0，降幅达24%。 这一指标在丰台丽泽板块具有明显优势——周边在售新房项目如中海丽金府容积率约为2.8，相比之下，2.0的低容积率意味着项目可以规划为低密度改善社区，产品上限得到显著提升。 该地块也面临着多方面的现实挑战。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，首先是配建要求严格，竞得人需无偿建设地上建筑规模约9000平方米的养老设施、约800平方米的社区管理用房，以及80个地下公共停车位，这将直接影响项目可售住宅面积和开发利润。 其次是周边城市界面较为老旧，地块被大量老旧公房和回迁房包围，且短期内无拆迁更新计划。此外，北京西站商务带在高峰时段的人流、车流及噪音拥堵问题，可能对项目后期定位形成长期困扰。同时，地块形状相对不规整，东南和西南两侧均有突出部分，这要求开发商在有限且不规则的空间内完成精巧的产品设计。 更为严峻的是去化压力。当前丰台丽泽板块多个在售项目去化情况并不乐观。以中海丽金府为例，作为北京近3年首宗不限价、不限售纯住宅用地，该项目于2024年年底以6.2万元/平方米楼面价、110.54亿元总价成交，定位高端改善市场。然而数据显示，截至2026年3月，该项目供应1060套房源，累计成交仅205套，去化率仅19.3%。 同样位于丽泽板块的中海丽泽叁号院也表现不佳，开盘近11个月去化不足33%。叠加刚入市的万泉寺0007地块，整个丰台中高端改善盘的去化周期已超过3年，去库存仍是区域市场的主要挑战。 对保利而言，此次高溢价拿地既展现了央企资金实力和战略布局的自信，也对项目后期的产品定位、定价策略和营销能力提出了较高要求。在丰台豪宅扎堆、去化承压的市场环境下，保利能否以2.0容积率打造出有竞争力的改善产品，实现差异化突围，将是市场持续关注的焦点。
